退去立会いは何時間かかる?!敷金精算の流れにおけるポイントをご紹介

賃貸物件を退去する際、担当者との立会いが必要である事はご存じですか?

立会いの際は、担当者と借主が一緒に壁や床、設備などの状態を一つ一つ確認する作業です。

修復箇所や補修内容について借主と管理会社との間で認識がズレてしまわない様、出来る限り参加してください。

コロナウイルスの影響で立会い自体難しい場合もありますが可能な限りしっかりと担当者と時間を調節し立会いに参加してください。

退去時における立会いの所要時間はだいだい30分～1時間で、確認する内容や間取りなどで立会い時間は前後してきます。

ここでは退去立会い時の流れや、敷金精算トラブルに見舞われない為役立つ知識やポイントをご紹介いたします。

退去立会時の時間調整や日程調整がとても重要

退去時の立会いは、たいてい引っ越し当日に行われ、時間は間取りと汚れや傷の多さなどで前後しますが、おおむね30分～1時間程度です。

立会いは、照明器具等も完全に取り外し部屋の荷物が全て出されている状況で行う為、時間帯はほとんど日中(午前中～夕方)となります。

日没後や夜間は細かい傷や汚れを確認するのが難しくなってしまう為可能な限り明るい時間帯に行ってもらいましょう。

しかし、引っ越し作業そのものが夕方以降であったりズレ込んだりすると必然的に暗い中で立会い作業を行わなくてはなりません。

従って、引っ越し作業や不動産管理会社当との日程調整がとても重要になってきます。

一年を通して最も引っ越しが増える2月～4月は、引っ越し業者や不動産管理会社の繁忙期(はんぼうき)となります。

繁忙期に引っ越しを予定している場合は、日程調整がかなり難しくなってくる為お気を付けください。

繁忙期(はんぼうき)に退去する場合は、日程調整の為短くても2週間程度はいつでも対応可能な期間を設けておきましょう。

立会いは、不動産管理会社の担当者や場合によっては家主さん、回復工事業者も参加します。

立会いに参加する方が多いケースでは、3者～4者すべての都合を合わせなくてはならず、かなり難しくなると考えられます。

また、日程の都合がつかなかった場合引っ越し後改めて立会い作業を行う為だけに物件へ来なくてはならず二度手間となってしまいます。

さらに引っ越し業者さんも当日の引っ越し作業がすべて時間通りであるとも限りません。

当日の引っ越し作業が全体的におしていれば、おのずと物件へと来てくださる到着時間も遅れてしまいます。

スケジュールがズレ込む事も考慮しつつ、おおよその搬出完了時間を予想しておいてください。その時間に合わせて立会い日や時間の調整を行います。

しかし必ずしも退去日＝立会い日とする必要はありません。

退去日前であっても、荷物の搬出が完了していれば立会いを実施できます。

遠方に引っ越す場合は難しいかもしれませんが、近くへ移り住む場合は少しずつ搬出(はんしゅつ)し、退去日と立会い日を分けることも可能です。

退去立会いで代理人が必要となる場合

退去時の立会いは基本的に借主本人が参加します。

しかし、どうしても本人が当日来られない場合は代理人を立てなくてはなりません。

様々な不動産関係のサイトを拝見しても、やはり代理人はあまりお勧めではないようです。

代理人がお勧めできない点としは、修理箇所を確認する際細かいところまで分からず故意や過失による傷や汚れでなくても誤解されやすいという所です。

それ故、原状回復の問題において修復費用を高く請求される可能性がでてきます。

ここでは、先に退去時立会いで確認されるポイントを細かく解説します。

代理人とどんな認識の共有しておけば良いかをお伝えする為にも、まず立会いで確認されるポイントについてご紹介します。

退去時の立会いで確認されるポイントをご紹介

退去時立会いはおもに物件内の汚れや傷を確認します。

確認される傷や汚れは、大まかに分けて「経年劣化」(けいねんれっか)「通常損耗」(つうじょうそんもう)「特別損耗」(とくべつそんもう)の三つです。

退去時「この傷や汚れは始めからあった!」「いいえ！無かったはず！」などとトラブルにならないよう借主サイドもしっかりと知識として知っておく必要があります。

「経年劣化」(けいねんれっか)「通常損耗」(つうじょうそんもう)「特別損耗」(とくべつそんもう)の三つについて詳しくご紹介していきます。

通常損耗(つうじょうそんもう)とは、普通に生活していてもやむを得ず発生してしまう痛みや損傷です。

そして、通常損耗で発生した傷や痛みの原状回復は基本的に貸主負担となります。

しかし、契約書や口頭などで通常損耗補修特約(つうじょうそんもうほしゅうとくやく)やハウスクリーニング特約について触れられている場合は注意が必要です。

契約書などに「退去時は原状回復費用として〇〇円支払う」等の特約が記載されている場合は必ず確認をしてください。

原状回復費用は敷金や保証金から差し引いて支払われるのか、また敷引きとは別に支払わなければならないかという所が確認ポイントです。

通常損耗の原状回復費用を敷金から差し引くといった場合は、契約書に「敷引き特約」という項目が設けられている場合もあります。

特別損耗(とくべつそんもう)とは、借主が故意につけしまった傷や注意すれば防げた汚れなどを指します。

そして、特別損耗で発生してしまった傷や汚れなどの原状回復費用は基本的に借主負担となります。

原状回復費用についてトラブルを防ぐため、どこまでが通常損耗でどこから特別損耗となるのかしっかりと知っておきましょう。

経年劣化(けいねんれっか)とは、使用する時間に比例して生じてしまう劣化を指します。

つまり時間の経過と共に起きてしまう劣化であり、雨風や湿気、温度変化を主な原因として対象物件や設備の価値が下がってしまう事象です。

国土交通省が定めている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、基本的に通常損耗と経年劣化の原状回復費用は貸主負担としています。

通常損耗の所でお伝えした「特約」について契約書などで記載されている場合はガイドラインよりも特約が優先されます。

上で挙げた通常損耗と似ているようにも感じますが「経年劣化」と「通常損耗」は全く別物です。

• 「経年劣化」…時間が経過したことで発生する物件の劣化や不具合
• 「通常損耗」…日常生活内でやむを得ず発生してしまう痛みや損傷

退去立会いに代理人を立てる際の注意点

退去立会いでは上に挙げた3点を踏まえて、誰がどこまで負担するのか決めます。

そのため代理人と認識を共有する際、上で挙げた損耗や劣化内容が重要になってくる為、確認されるポイントからお伝えしました。

入居時に撮影した部屋の写真や動画があればデータを共有し、契約書内容も合わせて確認しましょう。

また「この汚れは以前からあった」や「ここは始めから破損していた」等を細かく伝えておいてください。

そして認識や情報をしっかりとすり合わせておく事が大切です。

汚損や破損内容を正確に伝えなくてはならない為、やはり借主本人の立会い参加で理想的です。

しかし日程の調整がうまくいかなかったり、遠方へ引っ越す為立会いに戻ってこれる距離でなかったりした場合は代理人を立てるしかありません。

代理人にお願いする場合は、あらかじめ不動産管理会社へその旨を伝えておかなくてはいけません。

その際、委任状が必要であるかどうかも確認しておいてください。

代理人を誰にお願いするか決めたら、部屋の鍵(合鍵も含)と契約内容が分かる物(契約書またはコピー)なども渡しておきましょう。

そして、傷や汚れの状態、修復方法や回復工事費用についても代理人としっかり話し合いをしておく事が大切です。

退去時の立会いでサインを求められたら

退去立会終了後、管理会社の方からサインを求められる可能性があります。

もちろん必ずしも書類の提示があるというわけでは無く、サイン等を必要としないケースもあります。

サインを求められた場合考えられるケースとしては「立会いをしました」という内容の書類であるか「清算書」もしくは「概算書」である可能性が高いです。

すばり後者の「清算書」か「概算書」である場合は、立会い現場で言われるがままサインをしないようにくれぐれも注意してください。

退去立会いを早く終わらせたいからと、よく確認せずサインしてしまうと後日高額な退去費用の請求が来ても拒否しづらくなってしまうからです。

また、サインと同様「退去一時金」等としてお金を振り込むのも清算費用に同意したとみなされてしまう可能性がある為注意が必要です。

立会い完了時に提示される清算書や概算書は要注意

なぜ立会い完了時に提示される清算書や概算書は気を付けなければいけないのか、詳しくご説明いたします。

もし仮に立会い現場へ工事関係者が参加していたとしても30分～1時間程度で修復費用の細かい金額まで提示する事はかなり難しいはずです。

例えば、壁紙を張り替える必要があるとします。

回復工事費用は、材料の単価(円)×修復が必要な範囲(㎡)を計測し計算しなくてはなりません。

部屋の中全てを上の様に計測し算出しようとすれば、30分～1時間ではとうてい不可能と考えられます。

よって、立会い現場で清算金額を提示されても、それは大まかに計算された「概算」である場合がほとんどです。

修復内容の明細まで書かれた「見積書」を提示されるまでは、安易にサインすべきではありません。

見積書が届いても入念な再確認を

後日見積書が届いたとしても内容をしっかりと確認するように心掛けてください。

届いた見積書内の「単位」という所に「式もしくは一式」や「面」と書かれている場合は注意が必要です。

上でもお伝えした通り、修復費用＝材料単価(円)×補修面積(㎡や㎝)となるはずなので「一式」などで大きく括られている場合は利益等が上乗せされていると考えられます。

見積書が送られてきた際は、「一式」や「面」とされている箇所について正確なサイズや使用される材料費等の内訳を提示してもらってください。

合わせて、内訳が届いた段階でリフォーム業者や補修工事会社等に相見積もりをとるのもおすすめです。

原状回復工事に入る業者を変えることは出来なくても「これぐらいの金額で出来るはずです」といった参考資料として管理会社へ提示する事が可能です。

退去時の精算費用問題で国民生活センターに寄せられる相談件数は1年で12,000件を超えています。(2021年度)

たった一ヵ月で1,000件以上の退去費用に対する相談が寄せられているなんて、かなり多いと感じませんか?!

そのくらい日常的に起こりうるトラブルなのです。不要なトラブルを防げるよう、可能な限り契約内容等について知っておく事が大切です。

退去時立会いでサインを断るときのポイント

もし仮に立会いが完了した際、請求書などへサインを強く求められたら次の言葉で乗り切ってください。

• 一度持ち帰って内容をしっかりと把握したうえでサインさせてください
• 修復内容の明細を確認してからサインさせていただきます
• 相場などを調べてからサインしたいので少し待ってもらえますか

こうして断る事で気分を害する事無く、借主本人も落ち着いて書類内容の確認する事ができるはずです。

また、「退去完了」や「立会い完了」に「清算内容」も含まれているような書類である場合、サインをしてくれないと終われないと言われるケースも考えられます。

そのような場合は、金額提示部分に取り消し線を引きましょう。加えて「清算内容には同意しません」という一文を添えてからサインします。

ここでサインした場合は、控えを必ずもらいましょう。控え等がもらえない場合は、携帯電話で写真を撮っておくのもおすすめです。

退去時の立会いで注意しておくべきポイント

ここまでお話してきた内容は全て国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をもとにしています。

退去時立会いでトラブルに合わない為の、入居時や日常生活で注意すべきポイントをご紹介いたします。

さらに退去立会いの際は、契約書も合わせて準備しておいてください。

退去時のクリーニング費用や敷引き特約等、清算内容について記載してある場合が多い為、準備しておくと必ず役立ちます。

加えて、立会い作業中は終始携帯電話のカメラやボイスレコーダーを使用して記録しておいてください。

また記録するだけでなく、可能であれば携帯電話のテレビ通話などを利用して代理人と合わせて立会いに参加しましょう。

色々と注意点をお伝えしましたが、やはりなんといっても「掃除」です。

日頃からこまめに掃除するだけでなく、退去時は借りていたお部屋をお返しするのでしっかりとお掃除しておいてください。

それだけでも立会いにいらっしゃった方からの印象はずいぶんと良くなるはずです。

まとめ

• 退去時の立会いは引っ越し作業完了後30分～1時間みておく
• 退去時の立会いにやむを得ず代理人を立てる場合は入念な打ち合わせと委任状が必須
• 立会いでのサインはなるべく断り内容を再確認する
• 立会い前だけでなく入居当初から部屋の汚れや傷に注意が必要

記事内で使用している原状回復工事費用の画像は2022年11月に届いた私物で、退去する際は立会いがありませんでした。

また、夫の転勤がバタバタ決まってしまった為、引っ越し作業や退去手続き等充分な時間を確保できなかった事にとても後悔しています。

退去時だけでなく、入居時からしっかりと契約書の内容を確認し不明な点は管理会社へ問い合わせるようにしてください。

退去立会いは、記事内で説明した内容等を細かく入念に確認する為の大切な作業です。

なるべく時間に余裕をもって臨む様、気を付けて頂けると幸いです。